Obzor – zahájení územního řízení

Poznámky k historii kauzy a k současnému projektu

Dne 27. 1. 2017 bylo stavebním odborem oznámeno zahájení územního řízení ve věci nástavby a přístavby objektu Obzor. O možné podobě této stavby se velmi ostře diskutuje nejpozději od roku 2008, kdy objekt získal v dražbě současný majitel, firma IMOS development, a seznámil občany s plány na výstavbu mnohapodlažních domů. „Kauza Obzor“ podnítila aktivitu obyvatel a příznivců Lesné i vznik a činnost občanských iniciativ, posílila u mnoha lidí zájem o své bydliště a pocit příslušnosti k místu i debatu o hodnotách Lesné a nutnosti regulace stavební činnosti.

Do 7. 3. 2017, kdy se uskuteční ústní jednání, mohou účastníci řízení nahlížet do územně plánovací dokumentace a podávat závazná stanoviska a námitky. Kromě majitelů okolních pozemků a nemovitostí jsou mezi nimi i spolky (dříve občanská sdružení) a Statutární město Brno – MČ Brno-sever, zastoupená starostou. Z pozice spolků ani radnice o podání námitky tentokrát neuvažujeme, nepovažujeme za účelné stavbě bránit. Považujeme ale za nezbytné snažit se zajistit maximální transparentnost územního řízení a informovat dotčené občany i nad rámec zákonné povinnosti zveřejnění vyhlášky. Text veřejné vyhlášky – oznámení o zahájení územního řízení je přiložen.

Považujeme také za svou povinnost vysvětlit, co nás – pro některé překvapivě – k takovému rozhodnutí vede. Především, námitka ze strany radnice je podle zákona na místě tehdy, pokud je záměrem „dotčen veřejný zájem“, tedy především pokud je projekt v rozporu s platnou dokumentací. Takto vstoupil starosta např. do územního řízení k čerpací stanici na Lozíbkách, kde byly pochybnosti o výkladu územního plánu projektantem a o dodržení hygienických norem.  V případě Obzoru nám nejsou takové okolnosti známy.

Přestavbu areálu Obzor nepovažujeme za přínos pro Lesnou; ideálním řešením, o které jsme usilovali, by podle nás byla rekonstrukce plně ve stávajících dispozicích. O možnost přímo ovlivňovat podobu a využití areálů občanské vybavenosti na Lesné ale přišlo město již v devadesátých letech, kdy se rozhodlo odmítnout nabídku na jejich odkoupení. Bohužel dnes již nemůžeme o vlastnictví Obzoru rozhodovat (a hlasovali bychom jinak než naši předchůdci).

Od té doby může město uplatňovat svůj vliv pouze nepřímo prostřednictvím územního plánu. Za téměř devět let sporů se podařilo dosáhnout „pouze“ toho, že se podoba územního plánu nezměnila a investor tedy může stavět jen to, co mu umožňoval územní plán již v době nabytí objektu, kdy tvrdil, že je tím krácen na svých právech. Řídí se navíc omezeními, která plynou z pozdější Územní studie Lesná. Z úrovně městské části je možné ovlivnit jen to, zda se investorovi prostřednictvím změny územního plánu povolí více – a tomu jsme po celou dobu účinně bránili.

• ·         V roce 2008 byl na MČ Brno-sever schválen projekt na výstavbu dvou mnohopodlažních deskových domů na místě Obzoru. Ten naštěstí odmítl Odbor územního plánování a rozvoje Magistrátu města Brna a investor nechal projekt přepracovat na 3 věžové domy o výšce 17 pater (v podstatě šlo o obdobu komplexu Orion). Tento projekt se již při představení veřejnosti setkal s bouřlivým odporem. MČ se k záměru odmítla vyjádřit a vznikla i první petice proti tomuto projektu. Zároveň jsme iniciovali vznik dokumentu, který by jasně stanovil, co lze a co nelze na Lesné stavět – Územní studie Lesná. Námitkou zástupce veřejnosti jsme rovněž odmítli změnu územního plánu, která by masivní výstavbu umožňovala, a podali návrh na prohlášení areálu za kulturní památku.
• ·         Zpamátnění Obzoru nakonec v roce 2010 zamítlo Ministerstvo kultury a toto rozhodnutí po odvolání potvrdil ministr. Debata o hodnotách objektu však, jak doufáme, nevyzněla zcela do prázdna. Zachování hodnotných prvků (atrium, severní část objektu) by bez ní patrně nebylo součástí podávaného projektu. Začali jsme rovněž usilovat o vyhlášení městské památkové zóny, o kterém však bohužel dosud nebylo rozhodnuto a řízení patrně nebude u konce minimálně v řádu let.
• ·         V září 2010 byla s občany projednána Územní studie Lesná, jejíž součástí je i pasparta možné rekonstruované podoby Obzoru, které současný projekt odpovídá (zachování půdorysu, výšky objektu na straně k ulici Fillova, limity zvýšení části u parku). Tuto podobu studie podpořilo i Zastupitelstvo MČ Brno-sever, do územně plánovací dokumentace ale nebyla bez výhrady plně zahrnuta až do roku 2014, kdy jsme na základě právního rozboru prokázali, že nedochází k zásahu do práv vlastníka.
• ·         Odmítnutá změna územního plánu (2009) byla také znovu zařazena do tzv. Aktualizace územního plánu (2013). Na základě naší připomínky byla opět vyřazena, ovšem s poznámkou, že se bude pořizovat zvlášť.
• ·         Kromě projektu deskových domů a „mrakodrapů“ bylo postupně ze strany vlastníka navrženo k projednání i několik dalších variant – např. demolice Obzoru a výstavba věžového domu zhruba v prostoru parkoviště, nebo výstavba podzemních garáží doplněných bodovými domy a kapacitní prodejnou. Vždy jsme ale trvali na dodržení podmínek studie (stavba zůstane v půdorysu a bude ctít výškové limity).

Před devíti lety se zdálo, že Obzor bude příkladem nejhorší ze všech tří provedených přestaveb okrskových center a „trojským koněm“ pro další masivní zástavbu na Lesné. Aktuální projekt narušuje ráz Lesné i funkce objektu naopak nejméně.

Ve světle dosavadního úsilí o zachování hodnot Lesné a kvalit bydlení zde tedy nepovažujeme projekt za ideální, ale patrně za „realistické maximum“. Nad rámec toho, co umožňuje územní plán, se podařilo investora přimět ke zpracování projektu, který z velké části zachovává funkci okrskového centra (provozovny), rekonstruovaná severní část ctí styl hodnotné architektury 60. let a na rozdíl od objektů Polany a Lučiny je zachována velká část veřejného prostoru (atrium, průchody). S rezervou jsou splněny objemové limity stavby i nároky na vznik parkovacích míst.

Méně příjemným argumentem pro toleranci stavby je obava, že při změně ve vedení MČ Brno-sever nebo Magistrátu města Brna, nebo i v případě absence územního plánu po roce 2020 by se mohly ve hře snadno znovu ocitnout plány na podstatné zmírnění regulace a situace z roku 2008 by se mohla opakovat.

Odkazy:  prohlášení občanských iniciativ, žádost o územní rozhodnutí,  vizualizace stavby, komentář IMOSu